Dispositif Jeanbrun : amortissement immobilier et optimisation fiscale en 2026
Qu’est-ce que le dispositif Jeanbrun ?
Le dispositif Jeanbrun est une stratégie d’investissement immobilier permettant de bénéficier d’un amortissement du bien afin de réduire fortement sa fiscalité.
Contrairement à d’autres dispositifs, il repose sur un principe simple :
déduire chaque année une partie de la valeur du logement des loyers perçus, ce qui permet de créer un déficit foncier et de diminuer son impôt sur le revenu.
Ce mécanisme est particulièrement adapté aux contribuables fortement fiscalisés souhaitant
Réduire leur imposition
se constituer un patrimoine immobilier
générer des revenus locatifs optimisés
Quels logements sont éligibles au dispositif Jeanbrun ?
Uniquement des appartements (habitat collectif)
Le dispositif Jeanbrun concerne exclusivement : des logements situés dans un bâtiment collectif
Définition : Un immeuble d’habitation regroupant plusieurs logements superposés
Éligible : appartements en résidence , immeubles collectifs
Non éligible : maisons individuelles, logements isolés
Les logements neufs
La majorité des opérations Jeanbrun portent sur le neuf, avec plusieurs cas possibles :
– appartement neuf jamais habité
– logement en VEFA (achat sur plans)
– logement construit par un promoteur
Ces biens offrent :
– des performances énergétiques élevées
– aucune rénovation à prévoir
– une forte attractivité locative
Les logements anciens avec travaux
Le dispositif Jeanbrun peut également concerner l’ancien, à condition de réaliser des travaux importants. Deux cas possibles :
1. Réhabilitation complète
Le logement est considéré comme neuf après travaux.
Les travaux doivent concerner :
– la structure du bâtiment
– les façades
– ou une grande partie des éléments techniques
Objectif : remettre le bien à l’état neuf
2. Réhabilitation lourde
Les travaux doivent représenter au moins :
30 % du prix d’acquisition
Et permettre :
– une performance énergétique élevée (DPE A ou B)
– une amélioration des conditions de sécurité et de confort
En pratique : Ces opérations sont réalisées par des promoteurs spécialisés, et non par des particuliers.
Où investir en Jeanbrun ?
Bonne nouvelle, le dispositif Jeanbrun est accessible partout en France : Métropole, Outre-mer
Toutefois, il est essentiel de privilégier :
les zones à forte demande locative
les bassins d’emploi
les secteurs en développement
Règle d’or : l’emplacement reste le facteur clé de réussite
Comment fonctionne l’amortissement Jeanbrun ?
Principe de l’amortissement
Le dispositif permet de déduire chaque année une partie du prix du bien :
– 80 % du prix amortissable (hors terrain)
– 20 % non amortissable (terrain)
Taux d’amortissement
Dans le neuf :
Loyer intermédiaire : 3,5 %
Loyer social : 4,5 %
Loyer très social : 5,5 %
Dans l’ancien :
Intermédiaire : 3 %
Social : 3,5 %
Très social : 4 %
Plafonds d’amortissement
Intermédiaire : 8 000 € / an (intermédiaire)
Social : 10 000 € / an (social)
Très social : 12 000 € / an (très social)
Exemple concret
Pour un bien à 300 000 €
Base amortissable : 240 000 €
Taux : 3,5 %
Amortissement : 8 000 € / an
Soit :
72 000 € sur 9 ans
jusqu’à 240 000 € sur 30 ans
Impact fiscal
L’amortissement permet de créer un déficit foncier :
Déficit imputable jusqu’à 10 700 € / an
Exemple :
TMI 45 %
économie d’impôt ≈ 4 815 € / an
Conditions du dispositif Jeanbrun
Engagement de location
Durée minimale : 9 ans
Possibilité de prolonger
Type de location
Obligatoire :
Location vide
Résidence principale du locataire
Interdit :
Location meublée
Location courte durée
Location saisonnière
Plafonds à respecter
Plafonds de loyers
Plafonds de ressources des locataires
Fiscalité
Le dispositif relève des :
Revenus fonciers (IR)
Et non des BIC
Sortie et fiscalité à la revente
Point clé à anticiper :
Les amortissements sont :
– réintégrés dans le calcul de la plus-value
Cela peut augmenter la fiscalité à la revente
Le dispositif Jeanbrun est donc une stratégie :
– long terme
– patrimoniale
Pourquoi investir avec le dispositif Jeanbrun ?
Le Jeanbrun est particulièrement adapté pour :
les contribuables fortement imposés
les investisseurs patrimoniaux
ceux qui recherchent un levier fiscal puissant
Les 3 grands avantages
Réduction forte de l’impôt
Création de déficit foncier
Constitution d’un patrimoine immobilier
Conclusion
Le dispositif Jeanbrun est aujourd’hui l’un des outils les plus efficaces pour :
optimiser sa fiscalité immobilière
investir dans le neuf ou réhabilité
générer un déficit foncier puissant
Une stratégie idéale pour transformer l’impôt en patrimoine.